Responsabilidad ambiental compartida de parques industriales y sus inquilinos

Rogelio Loera, Thania G. López y Sergio Mendoza

En esta edición de la Agenda Ambiental, hablaremos de un tema que hoy en día es muy recurrente y que está relacionado con nuevas inversiones y proyectos de desarrollo que llegan a nuestro país, o bien organizaciones que ya están en el territorio y buscan expandirse, y en la búsqueda del lugar ideal para su instalación, una buena opción son los parques industriales (PI), los cuales suelen compartir con sus ocupantes, más que un arreglo comercial, puesto que inician una relación de corresponsabilidad al compartir accesos, áreas verdes, seguridad y otros servicios en la mayoría de los casos con aspectos ambientales significativos; como el consumo de una misma fuente de agua, implicaciones compartidas en casos de contingencias ambientales, entre otros. Sin más preámbulos, damos inicio con la definición de algunos términos, y continuamos con un análisis general respecto de algunas implicaciones ambientales derivadas de esta relación entre parques industriales y sus ocupantes, y terminaremos con algunas conclusiones y recomendaciones sobre el tema.

1. ¿Qué es un parque industrial (PI)?

Es la superficie geográficamente delimitada y diseñada especialmente para el asentamiento de la planta industrial en condiciones adecuadas de ubicación (cerca de las principales rutas de comercio, de los sistemas logísticos, de las zonas habitacionales, de las instituciones educativas y de clientes y proveedores, entre otros), con infraestructura, equipamiento y servicios básicos; y una administración permanente que permita una operación continua.¹

2. ¿Cuál es su importancia?

La función de los PI en la industrialización del país ha sido fundamental, ya que éstos contribuyen al desarrollo de la infraestructura de este, incrementan la competitividad de la planta industrial, fomentan la modernización, crean fuentes de empleo, propician la desconcentración industrial, contribuyen a la preservación ecológica, al consumo racional de energía eléctrica y agua; y fomentan la capacidad de investigación y desarrollo tecnológico.

Además, pueden constituir una solución integral al problema de ordenamiento industrial, incrementan la recaudación fiscal y en general, elevan el nivel de vida de la comunidad en la que se establecen.

3. Tipos de parques industriales dependiendo de sus responsabilidades ambientales:

Esta clasificación depende del riesgo ambiental que se manejará en el parque, entendido esto como la probabilidad de que un evento no deseado en alguna de las empresas que integran el parque pueda tener efectos que trasciendan los límites de dicha empresa y puedan afectar al medio ambiente y a sus vecinos tanto dentro del parque como de la comunidad aledaña. De tal forma que pueden ser:

Parques industriales que incluyen empresas de alto riesgo dentro de sus inquilinos y considerados como PI federales.
Parques industriales que no incluyen este tipo de industria entre sus inquilinos, por lo que se consideran de injerencia estatal en relación a su impacto ambiental y en su caso a los documentos de riesgo relacionados con este.

4. ¿Qué define si alguno de sus inquilinos es una empresa de alto riesgo?

Esto se define considerando el total de sustancias que maneja la instalación, de ese total se consulta si alguna o varias de ellas se encuentra(n) incluida(s) en el primero o segundo Listados de Actividades Altamente Riesgosas,^2,3 en ambos listados se ha fijado una cantidad de reporte, si el PI o el inquilino cuenta con instalaciones que permitan, en un momento dado, que se alcance o rebase esta cantidad, es considerada una instalación de alto riesgo, lo cual deriva en una serie de responsabilidades con la autoridad ambiental federal, de no ser el caso la autoridad estatal generalmente puede contar con una serie de requerimientos ambientales aplicables.

5. Requerimientos aplicables para al parque industrial y para sus inquilinos

a) Requerimientos legales

Los requerimientos legales del PI y de sus inquilinos son tan variados como el tipo de empresas y parques existentes, hay algunas variaciones dependiendo del estado e incluso en el municipio donde se localizan. Un aspecto de alta relevancia es la denominación que el municipio por medio del área de Desarrollo Urbano realiza al territorio a través de sus planes de desarrollo, siendo muy necesaria la validación sobre la compatibilidad de la actividad en la zona que tentativamente se planea elegir.

Por lo anterior, es conveniente hacer una evaluación legal (debida diligencia) que muestre para cada uno los requerimientos legales a los cuales se encuentra sujeta el PI o la empresa, al partir de este ejercicio se tiene la tranquilidad de tener unas bases sólidas sobre las cuales crecer en los programas de cumplimiento ambiental, distribución de responsabilidades y capacitaciones derivadas del mismo entre otros.

El Marco legal mexicano prevé el cumplimiento de leyes, de sus reglamentos y de las normas derivadas de los mismos, así como de términos y condicionantes especificadas en licencias, autorizaciones, permisos, por lo que las responsabilidades ambientales de un PI o un inquilino suelen ser diversas y de los tres niveles de gobierno. Cabe añadir que, por principio del derecho, el desconocimiento de esta regulación no exime de su cumplimiento.

b) Otros requerimientos

De los inquilinos: Aquí se puede mencionar los criterios y lineamientos dictados por los corporativos nacionales e internacionales, e incluso por los clientes que muchas veces requieren de las empresas ir más allá del simple cumplimiento legal, como: el contar con un mínimo de puntaje en certificaciones como ECOVADIS, o el estar certificados en sistemas de gestión como el de la norma NMX-SAA-14001-IMNC-2015, el adscribirse y cumplir con los objetivos de desarrollo sustentable 2030 (ODS) de la ONU, o la publicación y verificación de su reporte de sustentabilidad. En estos casos es frecuente requerir del PI información más precisa o especializada en algunas materias.

Del Parque Industrial: De manera general puede señalarse que lo descrito en el párrafo anterior también es aplicable al caso de los PI, merece también atención la existencia de una norma específica para PI bajo la cual se puede certificar.¹ya que en México se cuenta con la norma NMX-R-046-SCFI-2015, Parques industriales – especificaciones, en donde se habla de las capacidades de los servicios a ofrecer, la cantidad de áreas verdes, requisitos básicos y técnicos, se incluye también en la norma un apéndice que aborda los lineamientos para obtener el reconocimiento “Parque industrial limpio”.

6. Interrelación en aspectos ambientales entre el parque industrial y el inquilino

En esta cercana relación en la que el parque industrial provee de servicios y el inquilino cumple sus obligaciones con este y con el resto de sus vecinos, los aspectos ambientales son en particular relevantes y en ellos convergen factores que propician situaciones que pueden ser muy fructíferas o generar problemas con implicaciones legales y económicas considerables.

A continuación, damos solo algunos ejemplos que ilustran lo anterior, en diferentes materias ambientales.

Uso de Suelo ⁴

El documento de uso de suelo es fundamental para dar cumplimiento a disposiciones municipales y es también un prerrequisito para el trámite de autorizaciones y licencias diversas de índole ambiental.

El parque industrial debe contar con uso de suelo emitido por la citada autoridad y proveer de copia y/o información a sus inquilinos para que ellos tramiten ante la autoridad municipal el uso de suelo ya especifico a su proceso o actividad. Pueden existir algunas variaciones sobre el particular dependiendo de si la empresa adquirió el inmueble o si lo arrenda y también variaciones en el trámite en cada municipio, lo cual, en algunos casos, dificulta la rapidez para la obtención de este importante documento.

Impacto Ambiental ^5,6

Previo a la construcción tanto de un Parque Industrial como de cada una de las empresas localizadas en él, se requiere realizar y presentar como herramienta preventiva la Manifestación de Impacto Ambiental (MIA), la cual, entre otras cosas, describe los impactos ambientales, los jerarquiza y en base a información acerca del proceso, los insumos y productos, concluye si el proyecto es viable y cuenta con varias modalidades en las cuales puede ser presentada.

Si el parque industrial obtuvo un resolutivo de MIA que indica que no se generarán actividades altamente riesgosas en sus instalaciones, estará sujeto a que el tipo de empresas que se instalarán deberán cumplir con esto, por lo que debe haber un conocimiento previo de ambas partes para no entrar en errores que pueden causar pérdidas de tiempo de realización de un proyecto y de gastos innecesarios.

Otra autorización que es importante mencionar, es la denominada autorización por el Cambio de Uso de Suelo en Terrenos Forestales, eso es aplicable cuando en el espacio en donde se pretende instalar el parque industrial, se alberga vegetación forestal, y para su ejecución debe ser removida, este permiso es de competencia federal, y la remoción de vegetación forestal sin el permiso citado, es un delito federal. Cuando una organización está en búsqueda de un lote en un parque, es importante que pueda tener evidencia de que cada etapa del proyecto (preparación de sitio, incluye desmonte y despalme y construcción) se realizó en apego a la ley.

Recursos Naturales

En el resolutivo de la MIA y en su caso del Cambio de uso de suelo forestal, para el parque industrial se emiten compromisos que propone el mismo promovente, así como condicionantes fijadas por la autoridad, a ambas se está obligado a dar seguimiento generando los informes correspondientes. Algunos de estos compromisos tienen que ver con la etapa constructiva en la cual existe un impacto alto en la flora y fauna nativos del lugar donde se desarrollará el parque, estas medidas pueden incluir el rescate y reubicación de especies animales y vegetales y, consideraciones muy particulares con aquellas enlistadas en la norma emitida para el efecto.⁷

Es frecuente encontrar algunas especies vegetales en jardineras y áreas verdes tanto del parque como de los inquilinos, que son producto del rescate de la misma zona. Esto también suele ocurrir cuando el parque como parte de sus funciones realiza el diseño y mantenimiento de los jardines en general del PI mismo y de las instalaciones de los inquilinos.

Otro punto que resaltar es el cumplimiento de la normatividad estatal y las condicionantes en documentos emitidos por el municipio en relación a arborización, así como para la poda y tala de individuos, para las cuales, comúnmente requieren un común acuerdo entre el parque y sus inquilinos.

Atmósfera ^8,9,10,11,12

Aunque los parques industriales no suelen tener fuentes de emisión a la atmósfera, existe la posibilidad de que algunos brinden servicios que requieran, por ejemplo, calderas de gran capacidad, en tales casos están obligados a cumplir con la normatividad vigente.⁹

Por otra parte, las emisiones de los inquilinos suelen ser fuente de conflicto si no se brinda un mantenimiento adecuado, o no se cuenta con el equipo idóneo para el control de emisiones, estas situaciones tienen responsabilidad ante autoridades ambientales y, adicionalmente, si no se desahogan adecuadamente las quejas, esto puede llegar a ser tan delicado que propicie demandas por afectaciones a productos, un caso que ejemplifica esta situación es: cuando en los patios de una empresa se almacena producto terminado digamos con partes metálicas y alguna empresa aledaña emite gases corrosivos que afectan la calidad del metal y, por lo tanto al producto terminado.

Existen una serie de responsabilidades que por falta de espacio no podemos describir como por ejemplo las relacionadas con: Gases de efecto Invernadero (GEI) El Reporte de Emisión y Transferencia de Contaminantes (RETC), la presentación de la o las Cédulas de Operación Anual Estatal y/o federal, entre otras.

Agua ^{13, 11}

En algunos casos el parque industrial cuenta con una planta de tratamiento de aguas residuales que da servicio a sus inquilinos, es frecuente que por diferentes requerimientos que pueden ser internos del corporativo, algunos inquilinos requieran datos acerca de la calidad de la descarga de la planta en general, puede también ser que como parte del proceso de arrendamiento o de los servicios del parque se requiera a cada empresa una calidad del agua residual de proceso que llega a dicha planta, la correcta definición de estos parámetros y su cumplimiento es un buen ejemplo de la relación entre ambas partes en esta materia.

El origen lícito del recurso es también fundamental para el PI y sus inquilinos, el riego de jardines con aguas residuales es considerado una infiltración de éstas a suelo y subsuelo con posibilidades de tocar manto freático, por lo que se requiere un permiso de la Comisión Nacional del Agua, los procesos de explotación de aguas federales a través de pozos siguen un proceso que puede tomar incluso años para la obtención de los títulos de concesión correspondientes pero que es fundamental. Otro punto delicado es la comercialización por cualquiera de las partes de este recurso.

Finalmente, el inquilino debe de considerar desde el inicio de la relación comercial que el tema de suministro y descargas de agua, es un aspecto que debe ser totalmente transparente, para lo cual debe contar con evidencia como permisos, pagos y contratos.

Residuos ^{14, 15.}

Las responsabilidades para ambas partes en esta materia, están definidas por la legislación federal para el caso de residuos peligros y por la estatal en caso de residuos de manejo especial, las situaciones de interrelación son las derivadas de compartir un espacio en común; así pues, si existe un mal manejo o acumulación de cualquier tipo de estos residuos, pone en riesgo a la totalidad de inquilinos y a la administración del parque, estas situaciones son aún más críticas si el parque mismo, como parte de sus funciones, debe hacer acopio y encargarse de la disposición de alguno de estos tipos de residuo.

Los casos de contaminación de suelo son un ejemplo típico de corresponsabilidad, ya que si el futuro inquilino piensa arrendar una nave, el parque industrial debe garantizar que se le entrega libre de cualquier problema relacionado con este tipo de contaminación, no hay que olvidar que el concreto craqueado dentro de una nave puede ser fuente de contaminación a suelo, por lo anterior, actualmente la práctica recomendable es realizar o requerir estudios de contaminación de sitio, previos a ocupar una instalación dentro de un PI, así como cuando se decide dejar de arrendarlo.

Es ampliamente recomendable que previo a la ocupación de un sitio o inmueble se cuente con una verificación formal respecto a las condiciones ambientales en las que se entregaría, siendo la contaminación de suelo con hidrocarburos y metales pesados una situación recurrente, es importante, de existir la posibilidad de haber manejado estos materiales, que se incluyan en la citada verificación.

Riesgo Ambiental ^2,3,6,16.

Este es quizá uno de los puntos más delicados e importantes en la relación entre PI e inquilinos, por el riesgo que implica un mal manejo de cualquiera de ellos, los escenarios pueden ser mucho, y muy diversos, por ejemplo:

Que el parque no cuente con las instalaciones que provean del volumen de agua y la presión necesaria para atacar un incendio, o que los inquilinos no cuenten con estudio de riesgo de incendio, o que se incumpla los requerimientos en el contenido o en cualquier de los documentos ambientales otorgados por las diferentes autoridades en materia de riesgo, en este caso en particular, tanto ambientales como de seguridad y salud.

Entre algunos de los documentos relevantes que contienen requerimientos y recomendaciones en esta materia están: el Plan de Contingencias, el Estudio de Riesgo Ambiental y el Programa de Prevención de Accidentes ligado a éste, tanto estatal como federal según aplique, y las recomendaciones resultantes de visitas de protección civil, entre otros.

Es muy importante que el PI propicie la comunicación entre sus inquilinos para la creación del Comité local de ayuda mutua (CLAM) del parque que, mediante la comunicación y cooperación de los ocupantes de este, logre identificar y disminuir los riesgos y respuestas más rápidas y efectivas aumentando la resiliencia de la comunidad industrial en su conjunto.

7. Algunas conclusiones

La simbiosis generada entre los PI y sus inquilinos es definitivamente benéfica en muchos sentidos incluyendo el ambiental; no obstante, para que esta no sufra tropiezos es necesario la actualización acerca de la normatividad ambiental aplicable a ambas partes, la capacitación acerca de estos temas, el compartir información y acceso a instalaciones para propiciar el adecuado cuidado del área común compartida y minimizar sus riesgos e impactos ambientales, así como el contar con asesoría y servicios ambientales profesionales.

Finalmente, la selección de un espacio para desarrollar un proyecto de inversión deberá contemplar un análisis profundo respecto a los requerimientos técnicos y operativos de la instalación, que deberán empatarse a lo que se puede ofrecer en determinado espacio; esto con la finalidad de prever si en determinado lugar será necesario adaptar algún sistema de purificación de agua, solucionar algún aspecto hidráulico, modificar pendientes de terreno, entre otros.

Es así, que es necesario el involucramiento no solo de la parte administrativa y legal cuando se plantea rentar o comprar una nave o un lote, sino también de la parte operativa en la toma de la mejor decisión para seleccionar el sitio; apoyándose así mismo en instrumentos como la “debida diligencia” o la elaboración de un “Fase 1”, para identificar posibles pasivos ambientales, todo lo cual pueden sumar para fortalecer la toma de la mejor decisión.

8. Mensaje de Experts

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9. Bibliografía

NMX-R-046-SCFI-2015 Parques Industriales – Especificaciones. DOF 06-05-2017.
Primer Listado de Actividades Altamente Riesgosas (Manejo de Sustancias Tóxicas), publicado el 28 de marzo de 1990.
Segundo Listado (Manejo de Sustancias Inflamables y Explosivas), publicado el 4 de mayo de 1992.
Ley de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano para el Estado de Nuevo León; Art. 308 y 323
Artículo 28 de la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente DOF: 24-01-2024.
Reglamento de la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente en la Materia de Impacto Ambiental. DOF: 23-02-2005.
NOM 059 SEMARNAT-2010. Protección ambiental-Especies nativas de México de flora y fauna silvestres-Categorías de riesgo y especificaciones para su inclusión, exclusión o cambio-Lista de especies en riesgo. DOF: 30 de diciembre de 2010.
Reglamento de la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente en Materia de Prevención y Control de la Contaminación de la Atmósfera (DOF: 1988-11-25.
Ley General de Cambio Climático, DOF: 6 de junio de 2012.
Reglamento de la Ley General de Equilibrio Ecológico y Protección al Ambiente en materia de RETC, DOF: 3 de junio de 2004.
Ley Ambiental del Estado de Nuevo León, O.:15 de julio del 2005.
NOM-085-SEMARNAT-2011. Contaminación atmosférica-Niveles máximos permisibles de emisión de los equipos de combustión de calentamiento indirecto y su medición, DOF: 2 de diciembre de 1994.
Ley de Aguas Nacionales, DOF: 1º de diciembre de 1992.
Reglamento de la Ley General para la Prevención y Gestión Integral de los Residuos, DOF: 30 de noviembre de 2006.
Reglamento de la Ley Ambiental del Estado de Nuevo León, P.O.: 29 de febrero de 2008.
Ley de Protección Civil para el Estado de Nuevo León P.O. 22 de enero de 1997.

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